珠海市自然资源局参照《自然资源听证规定》第十二条的规定，于2024年1月29日下午15时在珠海市自然资源局1号楼一楼会议室公开举行珠海市国有建设用地标定地价公示项目（2023年度）成果听证会。在听证会上，陈述人就珠海市国有建设用地标定地价公示项目（2023年度）成果的项目概述、工作内容、地价成果等有关内容进行了详细说明，听证参加人就该项目的可行性、合理性以及对各方的利益的影响充分发表了意见。会议取得了预期效果。现根据《自然资源听证规定》第十七条的规定作出本听证纪要。

　　一、听证基本情况

　　听证事项：珠海市国有建设用地标定地价公示项目（2023年度）成果

　　听证时间：2024年1月29日下午15时00分

　　听证地点：珠海市自然资源局1号楼一楼会议室

　　听证机构：珠海市自然资源局

　　主 持 人：珠海市自然资源局 吴婧

　　听 证 员：珠海市自然资源局 廖敏超、李水平

　　记 录 员：珠海市自然资源局 朱晓宇

　　陈 述 人：珠海市自然资源局 郑文玉

　　广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司

　　占炜、李广明、陈殷颖

　　听证参加人（应到15人，实到15人，其中政府及相关部门代表4位，评估协会代表1位，评估公司代表2位，用地企业4位，市民代表4位），分别是：香洲区政府：薛静雅；金湾区政府：熊帆；市住房城乡建设局：韩琪；市国资委：陈梓兵；珠海市评估协会：何溶；广东正拓土地房地产与资产评估有限公司：阳金波；广东公评房地产与土地估价有限公司：杨运超；珠海华发实业股份有限公司：龚小文；珠海大横琴集团有限公司：舒齐；珠海兴格城市发展有限公司：陈霄；珠海金航产业投资集团有限公司：钟敏仪；市民代表：黎志妙、谭燕茹、谭杰、邢建。人大代表、政协委员代表因要参加市十届人大四次会议、市政协十届三次会议，故无法安排人员参加本次听证会。

　　二、听证事项说明

　　陈述人就珠海市国有建设用地标定地价公示项目（2023年度）成果的项目概述、工作内容、地价成果等有关内容进行了详细说明。

　　（一）项目概述

　　1.项目背景。标定地价作为我国法定公示地价之一，相关法律法规及文件明确了标定地价的法律地位，依据自然资源部和省自然资源厅的一系列文件的要求，珠海市已于2019至2022年相继完成国有建设用地标定地价的首次评估和年度更新评估工作，2023年需启动新一轮标定地价全面更新评估工作。本轮标定地价编制思路与上一轮的要求主要差别在于，本轮标定区域由单用途和混合用途组成，各用途标定区域互不重叠，并需在上一轮基础上扩充标定区域。

　　2.标定地价与基准地价的区别。标定地价是政府为地价管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。标定地价与基准地价的相同点都是公示地价之一，都由行政管理部门部署，引导市场健康运行，都是依法依规确定的。标定地价更强调现状开发利用条件下的价格，是具体到某一个具有代表性、稳定性和易辨性的宗地的价格，比较微观。基准地价是一个区域的平均价，比较宏观。从更新周期来说，标定地价每年度进行更新，基准地价是2-3年更新一次。

　　3.标定地价的作用。一是为政府确定土地出让底价提供参考，二是为补缴地价评估提供参考，三是显化价格，为周边区域同类用途地价提供参考依据，四是为政府税务部门征收税费提供参考依据，五是应用于土地资产核算。

　　4.工作依据和工作范围。本次标定地价成果是根据新修订的土地管理法和房地产管理法、《标定地价规程》，以及标定地价往年成果、土地成交案例、房地产交易数据等，对珠海市（不含横琴粤澳深度合作区、万山海洋开发试验区）的城市建成区、近期规划建设区469.45平方公里范围开展标定地价评估工作。

　　5.工作任务。一是更新标定地价和修正体系，内容包括标定区域和标准宗地的更新和新增、标定地价更新、标定地价修正体系的完善等；二是协助制定标定地价的相关配套文件，包括系数修正使用说明、对外辅助应用的配套文件等；三是协助公示标定地价成果，如成果图件、公示信息表、修正体系、标定地价系统的维护和更新。

　　6.工作过程。根据市场发育、政府服务监管要求，这次公示范围进行大调整。根据最新公布的基准地价调整标定区域的边界范围，对标准宗地进行调整维护和更新，及时补充或更新宗地的最新信息，之后由估价师对标准宗地进行评估，技术承担单位通过分析汇总，提出建议值，由珠海市自然资源局审议确定标定地价，经过意见征询、听证、专家验收及局务会议后报市政府审批，进行公示和备案。

　　（二）工作内容

　　珠海市标定地价公示项目于2023年10月下旬正式启动，项目组经过前期筹备、资料收集与整理阶段，更新标定地价工作范围、标定区域和标准宗地、标定地价评估，在2023年12月中旬完成了初步成果编制，并在12月下旬进行了成果意见征询及公众意见收集。在听证之后，我们会对成果进行完善修改形成最终成果，最后是评审验收阶段和成果提交阶段。

　　1.资料收集。收集的资料主要有：变更调查数据库、“三区三线”“工业控制线”等规划资料，30多万条现势一二手房价租金信息和263宗地的档案资料如出让合同、规划条件等，以及其他部门的相关资料，根据收集的资料在上一轮基础上确定公示范围。

　　2.标定地价工作范围确定。珠海市标定地价评估项目所覆盖的范围为珠海市（不含横琴粤澳深度合作区、万山海洋开发试验区）的城市建成区，公示范围面积469.45平方公里，较上轮712.99平方公里降低51.88%，主要原因是参考了珠海市国土空间规划成果中的生态保护红线和城镇开发边界，扣除了城镇开发边界外的山体，将标定区域界线调整至城镇开发边界内，各用途标定区域互不重叠。

　　3.标定区域的更新。标定区域的划分原则有3点，均质均价原则，管理便利原则和宗地完整原则。上一轮确定的标定区域，核实有无规划调整，或者原来标定区域内有地价空间分布特征明显变化的，土地条件、用途、利用状况等有重大改变，权属界线有变化的，会进行调整和更新，这次主要是结合2020年国有建设用地基准地价土地级别范围和控制性详细规划图层对标定区域边界进行调整，并通过实地调查，了解区域内的土地价格水平、商服繁华度、居住集聚度等情况，核实标定区域划分的准确性，更新并增加新的标定区域，最后编码登记。

　　4.标准宗地的布设。一是根据现场查勘的标准宗地以及周边地块的现状的实际利用情况（如某小区虽然证载是住宅用地，但是实际上都配有一定的商业配套，则作为一种商住混合用地，而不是纯住宅用地）；二是将宗地划分为已建成、已出让在建、已出让未建三大类（如已建成地块应该按照现状地上容积率来评估，而在建或待建的则应按照规划地上容积率）；三是跟踪检查上一轮标准宗地，及时更新宗地信息并结合规程要求进行替换，本次为大调整，20宗原有标定区域/标准宗地未进行调整，82个标定区域边界进行调整、切割，并新增28个标定区域，最终确定2023年标定区域与标准宗地130个。其中，零售商业用途标定区域4个，城镇住宅用途7个，商住混合用途61个，商办混合用途7个，三种及以上混合用途9个，工矿仓储用途39个，公共管理与公共服务2个，公用设施用途1个。

　　从各区的标定区域分布情况来看，商住混合用地数量最多，主要分布在香洲区，工矿仓储用地主要分布在金湾区和香洲区；公用设施用地数量最少，仅1宗分布在斗门区。

　　举例说明标定区域调整的情况，位于南屏科技园的原商住混合用途及原工矿仓储用地标定区域，本次在叠加城镇开发边界图层后，对东侧及南侧属于城镇开发边界以外的水域、山体部分进行剔除，再结合珠海市用地规划图层，将连片的工矿仓储用地、商住混合用地进行归并、完善边界。金湾区航空新城片区的原商住混合用途标定区域，结合实地勘察情况，在该标定区域内，分布有金湾华发国际商务中心、金湾华发商都等商服中心，可切割为三种及以上混合用地标定区域。

　　5.标定地价成果征求意见情况。2023年12月，珠海市自然资源局通过发函方式向珠海市各区政府（管委会）、市财政局、住房城乡建设局等部门及有关单位对珠海市国有建设用地标定地价公示项目（2023年度）初步工作成果进行意见征询，已汇总修改意见并完善。本次共征询部门单位8个，收到来自市财政局的建议共1条，已采纳。

　　（三）项目成果

　　1.地价内涵。根据标准宗地现状用途设定，主要有零售商业用地、城镇住宅用地，商业、住宅混合、商业与办公混合、三种以上混合（商业、住宅、办公、酒店）的用地以及公共管理与公共服务用地和公用设施用地等。估价期日是设定为2023年1月1日，容积率和土地开发程度按现状设定，除工矿仓储用地和公用设施用地的价格类型是地面地价，其余的都是平均楼面地价，使用年期各用途按照法定的最高年限设定，混合用地则是根据其中各用途的最高年期设定。需特别说明的是为了标定地价的实际应用需要，本轮地价内涵是扣除土地在开发过程中由土地使用人投入开发产生的利息利润的净地价，与上一轮地价内涵存在一定的区别。

　　2.地价水平。受房地产市场发育情况、城市规划及产权资料完整性的影响，划分的标定区域及设定的标准宗地仅代表该标定区域及标准宗地的情况，其地价水平也仅代表该标定区域的地价水平。2023年珠海市标定地价划分/设定的130个标定区域/标准宗地的地价水平：零售商业用地地价区间为4642-13597元/平方米（平均楼面地价），城镇住宅用地为4784-27603元/平方米（平均楼面地价），商住混合用地为2746-18034元/平方米（平均楼面地价），商办混合用地为4040-5761元/平方米（平均楼面地价），三种及以上混合用地为3632-15608元/平方米（平均楼面地价），工矿仓储用地为365-2641元/平方米（地面地价），公共管理与公共服务用地为1035-1050元/平方米（平均楼面地价），公用设施用地为409元/平方米（地面地价）。标定地价的价格区间与上轮的对比，其中2023年商业、住宅、商住、商办混合用地较2022年整体都是下降的，变化较大的是住宅用地和商住用地；工业用地区间最高价2164元/平方米，因为标准宗地香洲科创中心一期是M0用地，楼面地价762元/平方米。因为今年有新增和更换宗地的情况，所以各个用途的最小值最大值有较大变化是正常的现象。

　　3.与上一轮成果对比情况：

　　（1）统一内涵的对比。有68宗地是上轮保留下来的，通过简单算术平均的方式计算出标定地价平均值，2023年分为两种情况，一是按本轮内涵确定的标定地价，二是统一到上轮内涵的标定地价，区别在于统一到上轮内涵是统一为剩余法测算中开发成本按未考虑公建配套情形以及不扣除土地在开发过程中由土地贡献产生的利息利润。按本轮测算思路商业、住宅、混合用地等经营性用地均是下降，下降幅度较大的是住宅、商住混合、三种及以上混合用地，工业、公共服务、公用设施用地小幅上涨，统一到上轮内涵来看，两轮变化幅度在-7.34%以内。经营性用地降幅符合房地产市场环境变化情况，考虑到标定地价的实际应用方向，最终采用本轮内涵测算出的价格。

　　（2）地价变化的原因。一是结合经济形势下行，经营性用地整体水平下降；二是测算思路不同，经营性用地以出让地评估的做法进行测算，考虑了公建部分的成本，求取的是扣除土地贡献产生的利息利润的净地价，因此经营性用地地价水平下降；三是还原利率的取值不同，从现状地价年期修正到设定最高年期下时地价水平存在一定差异；四是工业用地采用的评估方法不同，交易案例多，市场比较法更符合标定地价的定位。

　　（3）地价变化分析。地价房价比是指地价占房价的比例，根据社会科学院调查研究与原国土资源部调查的数据，全国商品房（住宅、办公、商业等）地价占房价比值约为15%-30%，其中一线城市约为35%-50%，二线城市约为30%-45%，结合城市发展定位及房地产市场状况，珠海香洲区住宅的地价房价比一般在30%-45%，金湾区、斗门区地价房价比一般在25%-35%。本轮测算经营性用地的地价房价比在18%-43%区间，地价房价比相对合理。

　　通过对比标准宗地标定地价与其自身出让成交价，位于香洲区的正方优和汇零售商业用地标定地价约占出让成交价的100.47%，工业用地标定地价约占出让成交价的98.79%-102.44%，标定地价接近出让成交价，能客观反映现实地价水平，以上两方面表明本轮标定地价相对合理。

　　三、听证会代表的意见陈述

　　听证会代表就听证项目的可行性、合法性、合理性进行了论证，对数据分析、技术规程、地价水平、成果应用等方面提出如下主要意见：

　　1.市住房城乡建设局代表：二手房售价和网签数据建议以不动产登记中心数据为准。

　　2.珠海市评估协会代表：

　　（1）商住混合用地的编码都是重新续编了，这一轮新增了28个标定区域，根据标定地价规程，替换或新增的时候才进行编码的续编。

　　（2）斗门的分幅图一，总共就一种用途两宗地，建议图例中不显示其他用途。

　　3.广东正拓土地房地产与资产评估有限公司代表：

　　（1）本轮标定地价考虑实际建筑的公建配套对地价的影响，考虑到后续标定地价体系在评估中的使用，后续是否会公开标定地价的修正体系，修正体系中是否包含公建配套的修正项，如果没有，建议增加。

　　（2）建议说明已扣除了用地单位对土地投资利润和利息，说明不直接采用套用《城镇土地估价规程》式（20）的理由。

　　4.广东公评房地产与土地估价有限公司代表：保税商务用地的楼面价比港昌路的中安广场的楼面价还高，另外五洲花城二城西区、中海富华里等价格与补地价时的评估价相差较大，建议核实。

　　5.珠海华发实业股份有限公司代表：目前房地产整体的价格有一定下滑，唐家的整体价格标定价格偏高（建议前环按照1.2万左右），富山片区现在标定地价是2600-4800元（建议在1500元左右相对合理），商业的标定地价价格偏高（如上海停止商业地块的出让，珠海的商业存量比较饱和，去化也相对困难，建议除了主城区，是否也重新考虑）。

　　6.珠海兴格城市发展有限公司代表：标定地价对比去年之前都有下降，但城市更新协议出让的单宗评估的价格基本不变甚至有上涨，两种不同维度的评估方法是否有差异？造成结果不同的原因是什么？请补充解释标定地价后续的应用方向。

　　四、陈述人的意见回复

　　1.对市住房城乡建设局代表建议的回复：采纳，将与不动产登记中心再联系校核数据。

　　2.对珠海市评估协会代表建议的回复：

　　（1）采纳，零售商业标定区域不变的保留原有编号，因扣除山体进行切割、调整边界、更换标定区域的，标定区域发生较大变化，则重新进行编码，标准宗地编码随之调整；

　　（2）采纳，会后进行修改。

　　3.对广东正拓土地房地产与资产评估有限公司代表建议的回复：

　　（1）采纳，标定地价修正体系有考虑公建配套修正项，后续将会公开全套修正体系的内容。

　　（2）采纳，已补充相关内容，即“结合标定地价实际应用的需求，地价内涵为还原到空地状态下的净地价，对于已建成的标准宗地，宗地红线内‘五通’是属于土地使用者的投入，标准宗地取得后由于开发投入对土地带来的增值属于土地使用者的收益，计算时不应该考虑，运用剩余法时，需扣减土地开发过程中产生的利息、利润”。

　　4.对广东公评房地产与土地估价有限公司代表建议的回复：采纳，后续会根据代表意见再进行核实，同时根据最新的房价情况再进行调整。本次评估的是最高年期的价格，到时再核实是否具体有不一样的情况。

　　5.对珠海华发实业股份有限公司代表建议的回复：采纳，本轮评估时点是2023年1月1日，2024年的标定地价会根据市场情况进行调整。

　　6.对珠海兴格城市发展有限公司代表咨询的回复：

　　（1）本次评估的价格主要是出让净地价，评估的目的不同价格可能会不一样。目前标定地价的内涵跟一级土地市场出让的内涵一致，与城市更新的评估地价内涵会有差异，所以评估结果可能也会有不同。

　　（2）标定地价的作用主要是为土地出让底价评估提供参考，是公示地价的一种，标定地价的使用主要还是在核心建成区。标定地价是1年一更新，会相对及时，基准地价是2-3年更新。另外是税务部门也可以参照我们的价格征收。

　　五、对听证事项的处理建议

　　综上所述，针对听证会上听证参加人提出的问题，市自然资源局和技术承担单位的相关专家进行了深入的讨论和研究，并逐一现场予以解答回应，并与听证参加人达成一致，各方不存在意见分歧。听证参加人一直认为，本项目成果符合规程要求，数据翔实，基础工作扎实，评估技术路线合理，标定区域与标准宗地的调整更新较为合理，成果较齐全，对进一步完善自然资源政府公示价格体系具有十分重要的作用，并可为政府税务部门征收税费提供参考依据。下一步，建议将项目成果进一步完善并经验收通过后，按程序报市政府审批。

　　珠海市自然资源局

　　2024年2月2日