为促进科学、民主、依法决策，保障土地所有者、使用者的合法权益，广泛听取社会各界的意见，珠海市自然资源局于2023年1月11日（星期四）下午3时至4时，在珠海市自然资源局1号楼一楼会议室就听取对《珠海市国有建设用地地价管理规定（征求意见稿）》的意见举行听证会，现场听取了听证代表的意见。现将有关情况报告如下：

　　一、听证会的基本情况

　　听证项目：听取对《珠海市国有建设用地地价管理规定（征求意见稿）》的意见

　　听证时间：2024年1月11日（星期四）下午3时

　　听证地点：珠海市自然资源局1号楼一楼会议室

　　听证机关：珠海市自然资源局

　　主持人：珠海市自然资源局政策法规科廖君燕

　　听证员：珠海市自然资源局廖敏超陈淳

　　陈述人：珠海市自然资源局郑文玉  李水平

　　记录员：珠海市自然资源局史倩倩

　　2023年12月11日，市自然资源局在本局网站和微信公众号发布了召开听证会的公告。听证会代表通过自愿报名和邀请方式的产生，确定了17名听证代表，其中人大代表、政协委员代表各1位，政府部门代表4位，行业协会1位，土地房地产评估机构代表2位、用地企业代表4位，市民代表4位。实到16人，分别是政协委员：彭仪；斗门区政府周建辉；高新区管委会杨兴明；市财政局张桐；市税务局梁坚；珠海市评估协会王泽；广东公评房地产与土地估价有限公司杨运超；广东正拓土地房地产与资产评估有限公司阳金波；珠海大横琴集团有限公司杨博；珠海兴格城市发展有限公司聂凯；珠海市高新建设投资有限公司栗嘉；珠海正方房地产开发有限公司秦晴；市民代表：陈灿、何遵龙、麦泳贤、许燕梅。市人大代表许晓已电话告知因工作原因未能参加此次听证会。

　　二、听证事项的说明

　　会上，听证陈述人对《珠海市国有建设用地地价管理规定》（以下简称《管理规定》）制定的背景和必要性、文件制定过程说明、主要修订内容等方面作了详细阐述。

　　（一）制定背景和必要性

　　1.原地价管理规定即将到期。《珠海市人民政府关于印发珠海市国有建设用地地价管理规定的通知》（珠府〔2019〕61号，以下简称珠府〔2019〕61号文）有效期至2024年9月30日，需在到期前研究出台新规定，确保政策有效衔接。

　　2.需衔接国家、省、市最新规定和要求。珠府〔2019〕61号文自2019年10月1日起施行以来，国家、省、市级层面陆续出台及修订了一系列涉及地价计收的政策及规范性文件，对土地供应方式由划拨转为出让补缴地价、工业物业产权分割转让补缴地价规则等作出了调整或补充。

　　3.需研究处理新出现的问题。在实际工作中，遇到了独立式住宅（别墅）建设配套的地下空间、工业（产业）用地利用空地增建地上停车楼及宿舍型保障性租赁住房、部队经济适用住房申请上市交易、原一体化改革发展新拓展区域纳入地价计收政策适用范围及单个项目建设的围填海成陆土地政策衔接等问题，需要在新规定中予以明确。

　　（二）文件制定过程说明

　　2023年5月至9月，为做好《珠海经济特区土地管理条例》修正后续地价计收具体实施工作，我局启动了珠府〔2019〕61号文修订工作，采取书面征求意见、座谈、现场调研等方式，向各区政府（管委会）、市政府各部门、各直属机构及珠海市评估协会，征集对珠府〔2019〕61号文的修改意见。

　　2023年10月至11月，结合上述征集意见情况，我局组织开展多轮内部研讨，形成了《珠海市国有建设用地地价管理规定》（征求意见稿），并两轮征求市有关单位意见。修改后，又于2023年11月29、30日，组织珠海市评估协会及相关会员单位、企业座谈，研究讨论征集对《珠海市国有建设用地地价管理规定》（第二次征求意见稿）的修改意见。最终，结合各方意见修改形成了本次听证会征求意见稿。

　　（三）主要修订内容

　　本次修订主要有以下五方面内容：

　　1.调整了章节划分。调整后，《管理规定》共有总则、划拨用地、出让用地、其他、附则等五章，各条款拆分、归整纳入对应章节。

　　2.调整了适用范围。将原横琴一体化改革发展新拓展区域纳入适用范围，并明确了该区域政策衔接。

　　3.衔接国家、省、市最新规定和要求。一是根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》《城镇土地估价规程》《工业项目建设用地控制指标》《珠海市人民政府关于公布珠海市国有建设用地使用权基准地价的通知》（珠府函〔2021〕285号）等规定，将原以基准地价计收的两类情况调整为以评估价计收，修改了“三通”和“五通”的内涵，并根据房地产及财政管理有关规定，首次提出了无偿划拨用地涉及非各级财政承担项目建设资金的建设项目需用地单位缴纳土地取得成本；二是根据机构改革工作分工，增加了“工信”部门作为土地有偿使用管理工作的配合单位，并明确了“经济功能区管理机构履行区政府的职责”；三是完善了工业物业产权分割转让等补缴地价及三种地价核实手续情形，并细分了土地取得方式转让（含划拨改为出让）补交地价的方式；四是根据《广东省自然资源厅等关于印发进一步降低用地成本促进中小企业发展若干政策措施的通知》（粤自然资规字〔2019〕8号），完善了工业用地出让底价下限管控；五是根据《广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知》（粤自然资规字〔2018〕4号）关于统筹地上地下空间增建停车场的规定，新增了各类用地地上停车楼计地价方式。

　　4.结合实际情况，调整、补充明确相应情形地价计收规则。一是完善了地价款的表述，并新增了“作价出资（入股）”的供地方式；二是补充了住宅（别墅）配套的结建式地下空间统一登记为住宅的，以及其他各用途地下空间的地价计收方式；三是新增了“商业用地地上使用权”的地价计收方式；四是在加油站用地批准增加加气功能的基础上，新增了“加氢”功能；五是新增了“临时使用国有存量建设用地使用费”的计收方式，并修改完善了“历史上实际使用国有存量建设用地用于经营性用途且暂无法完善用地手续的”的相关表述；六是新增了“单个项目建设的围填海成陆土地”地价计收方式；七是为做相关政策（如上级部门出台新政策、特殊部门的政策）衔接，增加了“本管理规定与省级（含）以上政府部门、军队政策存在不一致的，按照省级（含）以上政府部门、军队政策执行”。

　　5.删除了两方面内容。一是创意、软件、信息、动漫、无污染生产等新型产业用地的条款，鉴于新型产业用地另有规定，删除了相应条款；二是考虑到孵化器项目、重点文化项目及文化产业园区用地等政策已废止，本次删除了相应条款。

　　三、听证代表的问题和意见陈述

　　会上，听证代表在听取陈述人对《管理规定》情况的介绍后，积极踊跃发言，提出如下意见和建议：

　　（一）关于《管理规定》第六条。一是建议结合《管理规定》第十条规定，清晰界定土地取得成本是否包含开发费用，并考虑使用房地产管理法和国家相关政策表述；二是建议非本地财政承担的建设项目用地也纳入收取土地取得成本的范围；三是珠海有很多土地在建市初期已经征收，土地储备成本和其他地市的土地储备成本有差异，难以核算实际土地取得成本，建议综合考虑珠海的特殊性调整计费方式。

　　（二）关于《管理规定》第九条。建议明确划拨土地使用权地价的评估细则。

　　（三）关于《管理规定》第十二条。建议说明该条款的具体操作。

　　（四）关于《管理规定》第十四条。建议明确按工业、仓储用地的用地主功能评估价计收的具体操作。

　　（五）关于《管理规定》第十五条。建议明确工业项目利用地下空间开发建设停车位不计收地价的制定依据。

　　（六）关于《管理规定》第二十条。地上停车楼按照新出台的规划技术标准与准则不计入计容建筑面积，建议明确是否不计收地价。

　　（七）关于《管理规定》第二十二条。建议明确未整体投产的工业用地转让时，开竣工违约、闲置土地处置要求。

　　（八）关于《管理规定》第二十八条。考虑历史用地规划指标可能不明确，建议按基准地价的地价内涵设定条件进行评估。

　　（九）关于《管理规定》附件《基准地价土地用途（类别）修正系数表》。国家层面近期出台了配售型保障性住房等支持政策，建议相应衔接，细化住宅用途分类并设差异化的用途修正系数。

　　四、对听证代表意见的处理建议

　　针对听证代表提出的意见和建议，听证陈述人现场逐一进行解释和说明，具体如下：

　　（一）关于《管理规定》第六条土地取得成本的界定和收费范围调整建议。我局正在与上级部门积极对接沟通，将结合指导意见进行修改完善。

　　（二）关于《管理规定》第九条划拨土地使用权地价的评估操作建议。应遵循现行的技术规范和程序，如在具体操作中仍有未明晰或争议的技术操作问题，我们将联合珠海市评估协会研究予以规范。

　　（三）关于《管理规定》第十二条的具体操作说明建议。将在政策解读中，辅以案例进行具体说明。

　　（四）关于《管理规定》第十四条按工业、仓储用地主功能评估价计收的具体操作说明建议。将在政策解读中，辅以案例进行具体说明。

　　（五）关于《管理规定》第十五条的制定依据说明建议。为鼓励工业项目利用地下空间开发建设停车位，完善配套服务，同时考虑到该类配套不计入计容建筑面积和占地面积，也已有相关政策限制其分割销售、转让，为此，不计收地价。

　　（六）关于《管理规定》第二十条地上停车楼的计费规则说明建议。按照新出台的规划技术标准与准则，地上停车楼虽不计入计容建筑面积，但仍需确权登记的，也应按照确权的建筑面积及计价规则计收相应地价。

　　（七）关于《管理规定》第二十二条未投产的工业用地涉及开竣工违约、闲置土地处置说明建议。现行已有相应的政策和制度规定，不需在本规定中重复。

　　（八）关于《管理规定》第二十八条历史用地规划指标不明确情形的评估操作建议。经核实，适用该条款的历史用地规划条件是清晰明确的，不涉及该类问题。

　　（九）关于《管理规定》附件《基准地价土地用途（类别）修正系数表》住宅用途分类细化及修正系数差异化调整建议。我局正在与上级部门积极对接沟通，将结合指导意见进行修改完善。

　　珠海市自然资源局

　　2024年1月17日